Par L'essentiel. Le démembrement de propriété consiste à donner la nue-propriété d'un bien (le droit d'en disposer) tout en gardant l'usufruit (le droit de l'utiliser ou d'en percevoir les revenus). La nue-propriété est taxée selon un barème lié à l'âge du donateur, par exemple 30 % de la valeur entre 31 et 40 ans et 50 % entre 51 et 60 ans. Au décès, l'usufruit la rejoint sans droits.
Parmi tous les outils de transmission en France, le démembrement de propriété est sans doute le plus puissant, et l'un des plus simples à comprendre. Il permet de transmettre un bien de son vivant pour une fraction de sa valeur, tout en continuant à l'utiliser ou à en percevoir les revenus.
Usufruit et nue-propriété : de quoi parle-t-on ?
La pleine propriété d'un bien se décompose en deux droits :
- L'usufruit : le droit d'utiliser le bien et d'en percevoir les fruits. Pour un appartement, c'est le droit d'y vivre ou d'en toucher les loyers. Pour un portefeuille, c'est le droit aux dividendes.
- La nue-propriété : le droit de disposer du bien.
Le principe clé est le suivant : au décès de l'usufruitier, l'usufruit rejoint la nue-propriété gratuitement, sans aucun droit de succession. Si vous donnez aujourd'hui la nue-propriété à vos enfants et conservez l'usufruit, ils deviendront pleins propriétaires à votre décès sans rien payer de plus.
Cette opération s'appelle une donation avec réserve d'usufruit. Elle se fait chez le notaire.
Combien vaut la nue-propriété ? Le barème fiscal
La valeur fiscale de la nue-propriété dépend de l'âge de l'usufruitier au moment de la donation (article 669 du Code général des impôts). Plus vous êtes jeune, plus l'usufruit est censé durer longtemps, et moins la nue-propriété vaut cher :
| Âge de l'usufruitier | Valeur de l'usufruit | Valeur de la nue-propriété |
|---|---|---|
| Moins de 21 ans | 90 % | 10 % |
| 21 à 30 ans | 80 % | 20 % |
| 31 à 40 ans | 70 % | 30 % |
| 41 à 50 ans | 60 % | 40 % |
| 51 à 60 ans | 50 % | 50 % |
| 61 à 70 ans | 40 % | 60 % |
| 71 à 80 ans | 30 % | 70 % |
| 81 à 90 ans | 20 % | 80 % |
| 91 ans et plus | 10 % | 90 % |
Autrement dit : à 39 ans, vous transmettez avec une décote de 70 %. À 60 ans, de 50 %. À 70 ans, encore de 40 %. Il n'est jamais trop tard.
Exemple 1 : une résidence secondaire d'un million d'euros
Vous avez 39 ans, trois enfants, et une résidence secondaire de 1 000 000 €.
- La nue-propriété vaut 30 % du bien, soit 300 000 €.
- Divisée entre trois enfants : 100 000 € chacun.
- Chaque parent peut donner 100 000 € à chaque enfant tous les 15 ans sans droits (voir notre article sur l'abattement de 100 000 €).
Résultat : le bien est transmis sans aucun droit de donation. Et l'avantage ne s'arrête pas là.
Les trois effets cachés du démembrement
1. La plus-value future est déjà transmise. Si le bien prend 3 % par an, il double environ tous les 24 ans. À 39 ans, vous pouvez raisonnablement espérer le voir doubler deux fois : il vaudra 4 M€ à votre décès. Ces 4 M€ auront été transmis sur une base taxable de 300 000 €, absorbée par les abattements. Moins de 10 % de la valeur finale.
2. Le compteur de la plus-value immobilière tourne. En cas de revente, l'impôt sur la plus-value immobilière diminue avec la durée de détention. Pour vos enfants, ce compteur démarre au jour de la donation. Plus vous donnez tôt, plus ils seront exonérés le jour où ils vendront.
3. L'abattement se recharge. L'abattement de 100 000 € se renouvelle tous les 15 ans. En donnant tôt, vous vous donnez la possibilité de le réutiliser, soit pour une nouvelle donation, soit au moment de la succession.
Le même raisonnement vaut pour un compte-titres. À 60 ans, la décote n'est « que » de 50 %, mais un portefeuille actions qui progresse de 8 % par an double en 9 ans environ. L'effet boule de neige reste considérable.
Exemple 2 : un couple de 52 ans et un bien de 400 000 €
Un couple de 52 ans possède à parts égales un bien de 400 000 € et a un enfant. Chacun détient 200 000 €. À 52 ans, la nue-propriété vaut 50 % : chaque parent donne donc une nue-propriété de 100 000 €, entièrement couverte par son abattement.
Un bien de 400 000 € est transmis sans droits, et toute sa valorisation future aussi. Christophe Faglin reprend ce cas pas à pas dans Comment Éviter 400 000 € de Frais de Succession en Toute Légalité.
L'effet SCI : quand la dette fait baisser la valeur
Le démembrement devient encore plus efficace quand le bien est détenu par une SCI financée à crédit.
La valeur des parts d'une société, c'est ce qu'elle possède moins ce qu'elle doit. Une SCI qui vient d'acheter un appartement de 400 000 € avec un emprunt de 400 000 € vaut zéro. Si vous donnez la nue-propriété de ses parts à ce moment-là, vous ne consommez même pas vos abattements.
Si la moitié du prêt est déjà remboursée, la valeur des parts n'est que la moitié de la valeur du bien, et la décote liée à l'âge s'applique en plus.
Ce cumul entre démembrement et SCI à crédit fait partie des montages que Rémi de Truchis de Varennes et Christophe Faglin passent en revue dans Héritage en France : comment éviter que les droits de succession détruisent votre patrimoine, un entretien publié sur la chaîne Parlons Long Terme.
Point d'attention : les statuts de la SCI doivent être rédigés pour vous permettre de garder le contrôle (gérance, droits de vote, règles de majorité). Ce travail se fait avec un avocat ou un notaire.
Les limites : ne pas démembrer à tout va
Le démembrement est un outil formidable, mais il a une contrepartie : vous ne pouvez plus vendre seul.
Imaginez que vous ayez démembré votre résidence principale. À 82 ans, vous souhaitez la vendre, pour financer une fin de vie ou après une séparation. Si vos enfants, nus-propriétaires, ne sont pas d'accord pour réinvestir dans un nouveau bien démembré, le prix est partagé selon le barème. À 82 ans, l'usufruit ne vaut plus que 20 %. Vous vous retrouvez « plus nu que propriétaire », selon l'expression de Christophe Faglin, cofondateur de PLT Family Office et ancien banquier privé.
D'où trois règles :
- Ne démembrer que des biens dont vous n'aurez pas besoin, dans une logique de long terme et de transmission.
- Éviter la résidence principale, sauf situation très particulière.
- Se faire accompagner par un notaire et un conseiller patrimonial. Si vous payez une banque privée ou un conseiller, ce sujet doit faire partie de leur travail : il représente souvent des centaines de milliers d'euros.
Aller plus loin
Le démembrement se combine avec d'autres outils :
- la donation-partage, pour figer les valeurs et préserver l'équité entre enfants ;
- l'assurance-vie, avec une clause bénéficiaire elle-même démembrée ;
- la donation temporaire d'usufruit, dans certains cas ;
- la holding patrimoniale, dont on peut démembrer les titres.
Notre cas pratique montre comment un démembrement de parts de SCI et une assurance-vie suffisent à faire passer les droits de succession d'environ 295 000 € à environ 45 000 €.
En résumé
- Donner la nue-propriété permet de transmettre avec une décote de 10 % à 90 % selon l'âge.
- L'usufruit rejoint la nue-propriété sans droits au décès, et toute la plus-value future est déjà transmise.
- Sur des parts de SCI endettée, la valeur transmise peut être proche de zéro.
- On ne démembre que des biens que l'on compte conserver.
Questions fréquentes
Qu'est-ce que le démembrement de propriété ?
C'est la séparation de la pleine propriété en deux droits : l'usufruit (utiliser le bien ou en percevoir les revenus) et la nue-propriété (en disposer). En donnant la nue-propriété et en gardant l'usufruit, on transmet un bien de son vivant pour une fraction de sa valeur.
Comment est calculée la valeur de la nue-propriété ?
Selon le barème de l'article 669 du Code général des impôts, en fonction de l'âge de l'usufruitier : 30 % de la valeur entre 31 et 40 ans, 40 % entre 41 et 50 ans, 50 % entre 51 et 60 ans, 60 % entre 61 et 70 ans.
Que se passe-t-il au décès de l'usufruitier ?
L'usufruit s'éteint et rejoint la nue-propriété. Les nus-propriétaires deviennent pleins propriétaires sans payer de droits de succession supplémentaires.
Peut-on démembrer sa résidence principale ?
C'est possible mais rarement conseillé : en cas de vente, sans accord des enfants pour réinvestir, le prix est partagé selon le barème, et à un âge avancé l'usufruitier ne récupère qu'une faible part.
Sources
- Article 669 du Code général des impôts (barème de l'usufruit)
- Article 1133 du Code général des impôts (réunion de l'usufruit à la nue-propriété)
- Article 779 du Code général des impôts (abattement de 100 000 €)
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À propos de l'auteur
Sébastien Valton est cofondateur de PLT Family Office et conseiller en investissements financiers (CIF). Référent en stratégie de portefeuille et spécialiste de l'analyse fondamentale, il pilote les recommandations en stock picking small cap value et l'étude des portefeuilles en titres vifs. Voir sa page auteur.
Contenu à visée pédagogique, ne constituant pas un conseil en investissement. Règles fiscales françaises en vigueur à la date de publication ; elles peuvent évoluer.